السوق اليوم في مرحلة "ما قبل التنمية العقارية الشاملة"
مساعد رئيس الاتحاد العربي للتنمية والتطوير العقاري د.حسن كمال
كيف يمكن فهم مرحلة "ما قبل التنمية العقارية الشاملة"؟ ما مؤشراتها؟ وإلى أي مدى تتوافق مع اتجاهات السوق على أسس واضحة؟
وفق مجلس التنمية الاقتصادية، فإن الاستثمارات في سوق العقارات في البحرين مستمرة في التوسع، حيث إن هذا القطاع مدعم ببنية تحتية للمشروعات بقيمة 30 مليار دولار، وتزداد أهميته بالنسبة لمساهمته في اقتصاد المملكة، وتوافر مجموعة واسعة من فرص الاستثمار إلى جانب القوانين المرنة في الملكية الأجنبية والأنظمة التنظيمية القوية يجعل من مملكة البحرين وجهة تنافسية للغاية في سوق العقارات العالمية.
وتتطلب بعض الاتجاهات والمؤشرات شرحًا موجزًا وعميقًا، وهذا ما جرى في حوارنا مع مساعد رئيس الاتحاد العربي للتنمية والتطوير العقاري د. حسن إبراهيم كمال، ولعل السؤال الأول كمدخل مناسب هو: كيف نفهم مرحلة ما قبل التنمية العقارية الشاملة؟
يمكن أن نوجز الإجابة في أن السوق العقارية البحرينية مرت بمراحل ووقفات عدة، ولهذا نقول إنها اليوم في مرحلة ما قبل التنمية العقارية الشاملة.. ذلك يعني أن هناك العديد من المقومات التي تمتاز بها مملكة البحرين من تشريعات وقوانين منظمة للعمل العقاري، تسير بشكل مريح وفعال للمتعاملين بناءً على الحقوق والواجبات بيعًا وشراءً وتداولًا وتمويلًا، وكما تعلمون فإن السوق العقارية البحرينية على الرغم من صغرها، إلا أنها تمثل نشاطًا اقتصاديًا مهمًا، وإن كان يميل إلى الجانب السكني، لكن لو تحدثنا عن الجانب الاستثماري فسنرى أنها كذلك مرت بمراحل وتعرضت لعثرات، وهنا كان للدولة دورها برؤية واعية وناضجة للقائمين على القطاع العقاري، وتم حلحلة العديد من الملفات والقضايا العقارية العالقة التي كانت سببًا في تعثرات عقارية حدثت في السابق.
خليجيًا: نحو تحقيق انسابية أكثر
إذًا، فالجانب الاستثماري يرتكز على البيئة المناسبة للمستثمر، فكيف هي؟
لأننا في مرحلة التعافي العقاري، فإن المهم بالدرجة الأولى هو أن المستثمر، لكي يعمل، يريد تمويلًا عقاريًا ولا أحد في الحقيقة يملك رأس المال للشراء، فعلى سبيل المثال: ربما يرغب مستثمر في مشروعات تقدر بعشرة ملايين دينار، لكنه يملك مليونين أو 3 ملايين، وهذا يلزم الحصول على التمويل من الجهات المانحة من مصارف وبيوت تمويل، وهناك تحفظات متعددة من قبل الجهات المانحة للتمويل العقاري، وليس من السهل الحصول عليه إلا بعد التدقيق والدراسة لكل طلب على حدة، لكن المستثمرين العقاريين لديهم رؤى تتمثل في تنفيذ الممكن والمطلوب، ولهذا نرى الاتجاه نحو المشروعات السكنية التي يسهل التداول فيها بيعًا وشراء، لا سيما وفق قدرة المواطنين من ذوي الدخل المحدود والمتوسط، ولأن سوقنا مفتوحة لتملك الخليجيين والأجانب، فالخليجي يحق له التملك حاله حال البحريني، فيما لا يحدث الأمر ذاته مع البحرينيين في حال الرغبة في التملك في دول الخليج، مع وجود الاتفاقية الاقتصادية الخليجية الموحدة، غير أن هناك حاجة للعمل على تحقيق انسيابية أكثر حاليًا ومستقبليًا أكثر مما مضى.
ونعلم أن مملكة البحرين لها سمات للتملك، فموقعها الاستراتيجي وظروفها الاجتماعية وثقافتها وديموغرافيتها من العوامل الجاذبة للمستثمرين، حتى أن كثيرين منهم يرغبون في الشراء بالمناطق المأهولة ويتجاورون مع أهل البحرين، إذًا فالبحرين ملتقى عقاري للجميع كسوق عقارية هي الأرخص من ناحية القيمة الشرائية، ولابد من أن تعمم التجربة البحرينية على دول الخليج.
العمل العقاري الخليجي
ألم يكن الأمر مطروحًا، أقصد بالنسبة للمعاملة بالمثل، في لجنة متخصصة؟
نعم، في السابق كانت هناك لجنة عقارية مشتركة من خلال الغرف التجارية الخليجية، وكان هدفها توحيد القوانين العقارية وجعل الخليج وحدة متكاملة، فما يتم تطبيقه في البحرين يسري على بقية الدول الخليجية، إلا أن هذه اللجنة جمدت، وتعلم أن هناك خصوصية لكل دولة، وهذا موضع احترام، وهناك أيضًا الجانب السياسي، لكن نقول إن من الممكن التنسيق في مجال رسوم التسجيل ورسوم الوساطة العقارية والتمويل، أي أنه بإمكاني كوني بحرينيا الحصول على تمويل من مصرف في دولة خليجية إذا أردت الاستثمار فيها بضمان العقار المشترى، ونتمنى مستقبلًا أن يتم تدارس هذه المحاور بهدف توحيد المسار الخليجي، وفي الوقت ذاته، منح الفرصة للعمل العقاري المشترك مع الإخوة الخليجيين، بخلاف ما أراه اليوم وهو أن معظم الشركات العقارية العاملة في البحرين أجنبية وليست خليجية.
أسس وقواعد تواكب العصر
كيف يمكن الاستفادة من التطوير التنظيمي للسوق العقارية في هذا الاتجاه.. أي العمل الخليجي العقاري المشترك؟
لقد وضعت مؤسسة التنظيم العقاري الأسس والثوابت والقواعد التي تواكب العصر لجميع الأطراف المعنية بالعمل العقاري من مطورين ووسطاء ومتعاملين، أضف إلى ذلك ما وفرته من فرص تدريبية متخصصة لمختلف الفئات خصوصًا الوسطاء العقاريين ومديري المشروعات للارتقاء بالعمل مهنيًا وتقنيًا بما يواكب متطلبات السوق من جهة، والحفاظ على حقوق جميع الأطراف من جهة أخرى.
وخذ على سبيل المثال ما آلت إليه أوضاع السوق العقارية إبان جائحة كورونا (كوفيد 19)، نعم، لقد كانت الجائحة سببًا مباشرًا في تراجع الأسعار ومعدلات التداول العقاري، لكن خضعت العملية للتنظيم وتجاوز الخسائر، بل الخروج منها بأقل الخسائر، وهذه كله بفضل القوانين واللوائح المنظمة، فحافظت سوقنا على مستويات الأسعار والتداول ولم تكن هناك انخفاضات سعرية أو تعثرات عقارية أدت إلى الإفلاس أو الانحسار، وهذا جانب تمتاز به البحرين.
خليجيًا: نحو تحقيق انسابية أكثر
إذًا، فالجانب الاستثماري يرتكز على البيئة المناسبة للمستثمر، فكيف هي؟
لأننا في مرحلة التعافي العقاري، فإن المهم بالدرجة الأولى هو أن المستثمر، لكي يعمل، يريد تمويلًا عقاريًا ولا أحد في الحقيقة يملك رأس المال للشراء، فعلى سبيل المثال: ربما يرغب مستثمر في مشروعات تقدر بعشرة ملايين دينار، لكنه يملك مليونين أو 3 ملايين، وهذا يلزم الحصول على التمويل من الجهات المانحة من مصارف وبيوت تمويل، وهناك تحفظات متعددة من قبل الجهات المانحة للتمويل العقاري، وليس من السهل الحصول عليه إلا بعد التدقيق والدراسة لكل طلب على حدة، لكن المستثمرين العقاريين لديهم رؤى تتمثل في تنفيذ الممكن والمطلوب، ولهذا نرى الاتجاه نحو المشروعات السكنية التي يسهل التداول فيها بيعًا وشراء، لا سيما وفق قدرة المواطنين من ذوي الدخل المحدود والمتوسط، ولأن سوقنا مفتوحة لتملك الخليجيين والأجانب، فالخليجي يحق له التملك حاله حال البحريني، فيما لا يحدث الأمر ذاته مع البحرينيين في حال الرغبة في التملك في دول الخليج، مع وجود الاتفاقية الاقتصادية الخليجية الموحدة، غير أن هناك حاجة للعمل على تحقيق انسيابية أكثر حاليًا ومستقبليًا أكثر مما مضى.
ونعلم أن مملكة البحرين لها سمات للتملك، فموقعها الاستراتيجي وظروفها الاجتماعية وثقافتها وديموغرافيتها من العوامل الجاذبة للمستثمرين، حتى أن كثيرين منهم يرغبون في الشراء بالمناطق المأهولة ويتجاورون مع أهل البحرين، إذًا فالبحرين ملتقى عقاري للجميع كسوق عقارية هي الأرخص من ناحية القيمة الشرائية، ولابد من أن تعمم التجربة البحرينية على دول الخليج.
العمل العقاري الخليجي
ألم يكن الأمر مطروحًا، أقصد بالنسبة للمعاملة بالمثل، في لجنة متخصصة؟
نعم، في السابق كانت هناك لجنة عقارية مشتركة من خلال الغرف التجارية الخليجية، وكان هدفها توحيد القوانين العقارية وجعل الخليج وحدة متكاملة، فما يتم تطبيقه في البحرين يسري على بقية الدول الخليجية، إلا أن هذه اللجنة جمدت، وتعلم أن هناك خصوصية لكل دولة، وهذا موضع احترام، وهناك أيضًا الجانب السياسي، لكن نقول إن من الممكن التنسيق في مجال رسوم التسجيل ورسوم الوساطة العقارية والتمويل، أي أنه بإمكاني كوني بحرينيا الحصول على تمويل من مصرف في دولة خليجية إذا أردت الاستثمار فيها بضمان العقار المشترى، ونتمنى مستقبلًا أن يتم تدارس هذه المحاور بهدف توحيد المسار الخليجي، وفي الوقت ذاته، منح الفرصة للعمل العقاري المشترك مع الإخوة الخليجيين، بخلاف ما أراه اليوم وهو أن معظم الشركات العقارية العاملة في البحرين أجنبية وليست خليجية.
أسس وقواعد تواكب العصر
كيف يمكن الاستفادة من التطوير التنظيمي للسوق العقارية في هذا الاتجاه.. أي العمل الخليجي العقاري المشترك؟
لقد وضعت مؤسسة التنظيم العقاري الأسس والثوابت والقواعد التي تواكب العصر لجميع الأطراف المعنية بالعمل العقاري من مطورين ووسطاء ومتعاملين، أضف إلى ذلك ما وفرته من فرص تدريبية متخصصة لمختلف الفئات خصوصًا الوسطاء العقاريين ومديري المشروعات للارتقاء بالعمل مهنيًا وتقنيًا بما يواكب متطلبات السوق من جهة، والحفاظ على حقوق جميع الأطراف من جهة أخرى.
وخذ على سبيل المثال ما آلت إليه أوضاع السوق العقارية إبان جائحة كورونا (كوفيد 19)، نعم، لقد كانت الجائحة سببًا مباشرًا في تراجع الأسعار ومعدلات التداول العقاري، لكن خضعت العملية للتنظيم وتجاوز الخسائر، بل الخروج منها بأقل الخسائر، وهذه كله بفضل القوانين واللوائح المنظمة، فحافظت سوقنا على مستويات الأسعار والتداول ولم تكن هناك انخفاضات سعرية أو تعثرات عقارية أدت إلى الإفلاس أو الانحسار، وهذا جانب تمتاز به البحرين.
دور مؤسسة التنظيم العقاري
ما الذي ترونه من إنجاز حقيقي لمؤسسة التنظيم العقاري أسهم في تصحيح المسار؟
الإنجاز واضح، بفضل جهود معالي الشيخ سلمان بن عبدالله آل خليفة رئيس جهاز المساحة والتسجيل العقاري رئيس مجلس إدارة مؤسسة التنظيم العقاري، وكذلك دور الرئيس التنفيذي للمؤسسة الشيخ محمد بن خليفة آل خليفة، وقد عقدنا لقاءات عدة وناقشنا جميع القضايا مع المسؤولين، وكانت هذه الأرضية لحلول كثيرة نشكرهم ونقدرهم عليها، وفي كل لقاء نجد كل الاستعداد للتعاون، وهناك الكثير من القضايا حلت وأخرى تستوجب التنسيق مع جهات أخرى كالأشغال والبلديات والتخطيط العمراني، فالعقار قطاع تخدمه جهات عدة تقدم خدمات البنى التحتية، وكلها مؤشرات إيجابية تسهم في نجاح القطاع.
نقلة نوعية في المشروعات الإسكانية
ولو تحدثنا عن المشروعات الإسكانية، فهناك نقلة نوعية بتوجيهات حضرة صاحب الجلالة الملك حمد بن عيسى آل خليفة عاهل البلاد المعظم، وصاحب السمو الملكي الأمير سلمان بن حمد آل خليفة ولي العهد رئيس مجلس الوزراء ومنها مشروع إنشاء 40 ألف وحدة سكنية، وأصبح المواطنون المنتظرون على القائمة يحظون باستحقاقهم خلال 5 إلى 6 سنوات، وهذا ما لم يكن قائمًا في السابق، حيث تطول مدة الانتظار، وهذه نقلة نوعية هي موضع ارتياح المواطنين، فقد أضيفت مساحات إسكانية منها مدينة خليفة في المحافظة الجنوبية ومدينة سلمان في المحافظة الشمالية، وبرامج إسكانية وضعتها الدولة ضمن سياستها في توفير المسكن الذي يطمح إليه المواطن، وبالتأكيد يتطلب الأمر صبرًا، فهذه المشروعات لا تتم بعصا سحرية، والدولة تدعم المشروعات الإسكانية تحقيقًا لهذا الهدف.
قطاع جاذب للشباب
يبدو القطاع العقاري جاذبًا للشباب البحرينيين من الجنسين.. من أي زاوية تنظر إليه وفق خبرتكم؟
لأن القوانين واضحة، والعمل العقاري منظم، رأينا الشباب منذ سنين وهم يدخلون هذه السوق التي باتت جاذبة بفرصها المتاحة للجميع، لكنني أتمنى أن يتكاتف الشباب مع بعضهم البعض ويؤسسون مؤسسات ولو صغيرة برأس مال 20 أو 50 ألف دينار، والنماذج موجودة بالفعل، لكننا نريد أكثر، فهي فرصة لصنع عمل واعد من خلال توحيد الجهود.
إن أس العمل العقاري هو التواصل مع الآخرين بالصدق والأمانة، ومنحهم الشعور بأنك قادر على خدمتهم، وحتى ننجح لابد من الصبر والتريث ولا داعي للاستعجال فالعقار "فرص" يلزم اقتناصها في الوقت المناسب.
التريث.. فترة التشافي
لنصل إلى خاتمة متفائلة.. يقال إن العقار يمرض ولا يموت، ما العلاج حين يمرض؟
في فترة المرض، نسأل: كيف يتشافى؟ لا بأس، فإذا مرض العقار علينا التريث أيضًا في التداول، وأن نحسب حساب كل عملية على حدة، ولا يمكن اتخاذ قرار سريع دون دراسة متأنية وواعية، ومن المهم استشارة الآخرين، لأن المسألة مسألة رأس مال بالملايين والخسارة تصبح كبيرة لا قدر الله.. لابد من التريث ودراسة السوق جيدًا وبشكل مستمر ومعرفة الأحداث العقارية وربطها مع توجهات الدولة وقدرات المستثمرين وقدراتنا، لخلق صناعة عقارية ناجحة وقادرة على الصمود في الأزمات، والانطلاق لاحقًا في مرحلة الانتعاش العقاري.
