تستقبل “البلاد” مختلف الاستفسارات وطلبات الاستشارة القانونية. وجرى التعاون مع نخبة من المحامين المرموقين الذين تفضلوا بالموافقة على الإجابة عن استفسارات القراء، التي وصلت لبريد معد الزاوية ([email protected]) أو من خلال حسابات “البلاد” بمنصات التواصل الاجتماعي. وللسائل ذكر اسمه إن رغب.  ومعنا في زاوية اليوم المحامي حميد السماك:

 

السؤال: اشتريتُ شقة وفوجئت كثيراً بسبب وجود اختلاف كبير في الشقة عن حالتها عند المعاينة قبل الشراء، ماذا أفعل؟

- المحامي حميد السماك: إن المبدأ العام في هذه المسألة يخضع للقاعدة القانونية “العقد شريعة المتعاقدين” بالمادتين 128، 129” في القانون المدني، ويجب على الأطراف الالتزام بتنفيذ عقودهم والتزاماتهم، ولكن هناك ثمة مشكلات قد تعترض نفاذ وسريان التعاقدات.
إن السؤال المطروح يحمل في طياته كثيراً من المشكلات القانونية لعدم وضوح السؤال وتحديد سبب الاختلاف هل هو ناتج عن استعمال البائع بعض الحيل كالغش والتدليس والاستغلال التي أثرت على إرادة السائلة مثلاً، أم كان ذلك ناتج عن عدم علم السائلة بالشقة المباعة مثلاً، ولكن يمكن الإجابة عن هذا التساؤل بشكل عام من وجهين:
الوجه الأول: إذا كان الاختلاف ناتج عن استعمال البائع بعض الحيل كالغش والتدليس والاستغلال التي أثرت على إرادة السائلة. إن استعمال مثل تلك الطرق يؤدي إلى عدم سلامة الرضا وفي هذه الحالة يمكن المطالبة بإبطال العقد وإعادة الحالة إلى ما كانت عليها قبل التعاقد أو يمكن المطالبة بإنقاص الثمن حسب توافر الحالة القانونية أو العذر القانوني في حقها (الغلط - التدليس - الإكراه - الاستغلال - الغبن) وهي كلها أسباب تؤثر في سلامة الرضا. وهو ما نصت المادة (71) من القانون المدني: “لا يكون الرضا بالعقد سليماً، إلا إذا جاء عن ذي أهلية لإجرائه، وخالياً من العيوب التي تشوبه”.
الوجه الثاني: إذا كان الاختلاف ناتج عن عدم العلم بالشقة المبيعة، بأن تكون قد اشترت الشقة من خلال الرسم على الخريطة مثلاً أو الرسم المجسم “الماكت” أو رؤيتها عن طريق فيديو تصويري.
وفي هذه الحالة أيضاً يجوز المطالبة بإبطال العقد، أو إنقاص الثمن لاختلاف المبيع ويمكن تحديد السعر بسعر المثل وذلك كله مرهون بتحقق الشروط القانونية المتمثلة في: عدم معرفة الشقة بشكل كافٍ، ألا يكون هناك إقرار بالعقد بتوافر العلم الكافي، عدم اشتمال العقد على الأوصاف الأساسية للشقة، وأن تكون المطالبة بإبطال العقد خلال مدة معقولة، وهو ما نصت عليه المادة (382) من القانون المدني: “أ) يجب أن يكون المبيع معلوماً للمشـتري علماً كافياً، وإلا كان له الحق في طلب إبطال البيع. ب) ويعتبر علماً كافياً بالمبيع، اشتمال العقد على بيان أوصافه الأساسية بياناً يمكن من تعرفه. ج ) وإذا ذكر في العقد أن المشتري عالم بالمبيع، لا يكون له طلب إبطال البيع بدعوى عدم علمه به، إلا إذا أثبت تدليس البائع. د) وإذا تسلم المشتري المبيع ولم يعترض عليه خلال فترة معقولة اعتبر ذلك قبولا له”. 
ولكن إذا انتفى أيٌّ من هذه الشروط فلا مجال لأيٍّ من هذه الحلول، ويلزم السائلة نفاذ العقد إعمالاً ونفاذاً للقاعدة الأساسية والمادة القانونية “العقد شريعة المتعاقدين”.